Appartementsrecht

Het appartement, de berging en de parkeerplaats dat u koopt, maakt onderdeel uit van een gebouw. Dit gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten en (resterende) gemeenschappelijke ruimten. U koopt in feite geen appartement, maar een appartementsrecht in een gebouw. Daarmee krijgt u een aandeel in het hele gebouw, met het exclusieve recht op het gebruik van een deel daarvan (het appartement, de berging en de parkeerplaats). Daarnaast heeft u het mede gebruiksrecht van de gemeenschappelijke ruimten, zoals de entree, het trappenhuis en de lift. Dit houdt in dat u behalve voor uw eigen appartement ook mede verantwoordelijk bent voor onder meer het onderhoud van het gebouw, de gevels, de algemene ruimte enzovoort. Dit wordt allemaal vastgelegd in de akte van splitsing met bijbehorende tekeningen, die wij met de notaris gaan opstellen. Van deze splitsingsakte krijgt u een kopie. De splitsingsakte vormt de basis voor de oprichting van de Vereniging van Eigenaren.

Vereniging van Eigenaren (VVE)

Bij de oprichting wordt een gespecialiseerde partij voor de eerste periode benoemd tot bestuurder/administrateur. Iedere koper/eigenaar wordt automatisch lid van de VVE. Ruim voor het einde van de bouw en de oplevering van de appartementen komt de vereniging voor het eerst bijeen. Tijdens deze vergadering wordt uit het midden van de eigenaren een bestuur gekozen. De VVE kan ook een externe administrateur aanstellen. De vereniging vergadert vervolgens minimaal één keer per jaar en neemt besluiten over onder andere het beheer van het gebouw (denk aan onderhoud, voorschotbijdrage gezamenlijke kosten, huishoudelijk reglement en dergelijke). Hoe het bestuur van de VVE is samengesteld en functioneert, is vastgelegd in de splitsingsakte. De jaarlijkse vergadering van de VVE stelt onder meer de hoogte van de bijdrage van de gezamenlijke kosten vast. Deze gezamenlijke kosten worden aan de hand van de zogenaamde breukdelen van de appartementsrechten (genoemd in de splitsingsakte) omgeslagen naar de eigenaren.

De gezamenlijke kosten bestaan onder andere uit:

• opstalverzekering voor het hele gebouw;
• kosten voor het schoonmaken van de algemene ruimten;
• onderhoud aan de liften, algemene verlichting en dergelijke;
• energiekosten van de algemene ruimten;
• reservering voor groot onderhoud;
• reservering schilderwerk;
• administratie- en overige kosten.

Verzekeringen

Tijdens de bouw zijn alle appartementen verzekerd tot aan de oplevering. Vanaf de dag van de oplevering van het appartement heb je een opstalverzekering nodig. Je bent zelf verantwoordelijk voor het tijdig afsluiten van deze verzekering.

Bouwbesluit

De appartementen voldoen aan het Bouwbesluit zoals dat geldend was ten tijde van de indiening van de omgevingsvergunning.

Woningborg-garantie

De appartementen worden geleverd met een officieel erkend garantiecertificaat van Woningborg. Om deze garantie te kunnen aanbieden heeft de aannemer zich aangesloten bij Woningborg. Deze waarborgmaatschappij hanteert strenge normen voordat een ondernemer ingeschreven kan worden. Bij elk bouwplan dat voor garantie bij Woningborg is aangemeld, is nauwkeurig bekeken of het voldoet aan de technische eisen die door Woningborg worden gesteld, maar ook of de omvang van het plan de financiële en technische capaciteiten van de ondernemer niet te boven gaat. Pas als aan alle eisen is voldaan mag het appartement onder Woningborg-garantie worden verkocht en ontvangt de koper na het ondertekenen van de overeenkomst het garantiecertificaat. De bouwkundige voorzieningen buiten het appartement, welke niet één geheel vormen, en groenvoorzieningen zijn uitgesloten van de Woningborg-garantie.

Wat houdt de Woningborg-garantie in:

Als de koper een appartement met Woningborg-garantie koopt, betekent dat onder andere het volgende:

• met de aanmelding van het bouwplan en afgifte van het Woningborg-garantiecertificaat verplicht de ondernemer zich tot garantie op de kwaliteit van het appartement;
• de tekst van de aannemingsovereenkomst is overeenkomstig het model van Woningborg;
• de koper heeft altijd een contract met zekerheid;
• de verkoopdocumentatie wordt samengesteld volgens de richtlijnen van Woningborg;
• mocht de bouwondernemer gedurende de bouw failliet gaan, dan zorgt Woningborg voor de volledige afbouw van uw appartement. Is de afbouw om wat voor reden dan ook onmogelijk, dan verstrekt Woningborg u een schadeloosstelling. E.e.a. conform de door Woningborg vastgestelde regels.

Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC)

Het Bouwbesluit schrijft voor dat een appartement aan een bepaalde Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) moet voldoen. Deze EPC geeft de energiezuinigheid weer. Met name de oriëntatie en het (gevel)ontwerp, de isolatiewaarden van de gevel, het dak, de begane grondvloer en de buitenbeglazing, en de energiezuinigheid van de installaties zijn van invloed op de EPC. De eisen gesteld in het Bouwbesluit ten tijde van de aanvraag bouwvergunning gaan uit van een EPC van 0,4.

De koop van een appartement

Bij het kopen van een appartement komt veel kijken. Hieronder een korte uiteenzetting van de procedure.

Koop- en aannemingsovereenkomst

De overeenkomst bestaat uit 2 delen. De koopovereenkomst van de grond en opstallen en een aannemingsovereenkomst die voorziet in de bouw van het appartementengebouw. Met het ondertekenen van de beide overeenkomsten bij de makelaar verplicht de koper zich tot het betalen van de koopprijs en bouwkosten. Nadat de overeenkomsten door de verkoper en de koper zijn getekend, ontvangt de koper hiervan een kopie via de makelaar, het origineel wordt doorgezonden naar de notaris. Het verschuldigd zijn van bouwkosten is afhankelijk van de vordering van het bouwproces. Als de bouw nog niet begonnen is, zijn nog geen bouwkosten en is geen bouwrente verschuldigd, omdat nog geen bouwtermijnen verstreken zijn.

Betalingen

Na ondertekening van de koop- en aannemingsovereenkomst ontvangt de koper eerst een factuur van de notaris ten behoeve van het transport van de grond en opstallen en bijkomende zaken. Hierop worden ook eventueel vervallen bouwtermijnen, vergoeding en rente vermeld. Deze kan de koper direct bij transport voldoen indien de koper eigen geld heeft dat hiervoor ter beschikking kan worden gesteld. Indien dat niet het geval is, dient allereerst of gelijktijdig de hypotheekakte te passeren zodat geld beschikbaar kan komen. Na het notariële transport ontvangt de koper de facturen rechtstreeks van de bouwonderneming voor vervallen bouwtermijnen. Voor eventueel meer- en minderwerk ontvangt de koper de facturen ook rechtstreeks van de bouwonderneming. Zo nodig dient de koper de geaccordeerde facturen door te sturen naar de geldverstrekker.

Keuzemogelijkheden

De appartementen kunnen worden uitgebreid met kopers-opties. Na aankoop van het appartement wordt u uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek met de kopersbegeleider van de bouwonderneming. U bespreekt tijdens dit gesprek de opties en de te volgen procedures. U ontvangt informatie over de project showrooms waar u de tegels, het sanitair en de keuken kunt bezichtigen. Indien u gebruik wilt maken van de mogelijkheid om andere tegels en ander sanitair te kiezen, kan dat ook bij de projectshowroom(s). Een andere tegel, een ander tegelformaat, wijzigingen in legpatroon en dergelijke vragen extra arbeid en/of materiaal en kunnen daarom aanleiding geven tot verrekening, evenals uitbreiding van en wijzigingen op het omschreven sanitair of de keuken. Alle wijzigingen in opdracht van de bouwonderneming en/of in opdracht van de koper verstrekt, moeten voldoen aan de Woningborg eisen en het Bouwbesluit, behorend bij de overeenkomst. Het verdient de voorkeur uw wensen zo spoedig mogelijk na het tekenen van de koop- aannemingsovereenkomst te overleggen met de kopersbegeleider, zodat er in een vroeg stadium nog rekening met eventuele aanpassingen kan worden gehouden. Voor de aanlevering van gegevens met betrekking tot meer- en minderwerk zijn verschillende sluitingsdata van toepassing. Deze zijn te onderscheiden in respectievelijk een sluitingsdatum voor ruwbouw en afbouw. Over deze sluitingsdata wordt u tijdens het project ruim van tevoren schriftelijk geïnformeerd. Het is niet mogelijk om tijdens de bouwwerkzaamheden door derden te laten verrichten. Derden zijn participanten in het bouwproces die werken zonder opdracht van de bouwonderneming. Voor wijzigingen kan de bouwonderneming extra bouwtijd vragen.

Oplevering

Het aantal werkbare werkdagen, waarbinnen de bouw moet worden gerealiseerd, staat genoemd in de aannemingsovereenkomst. De bouwtijd is afhankelijk van werkbaar weer. Woningborg houdt hier rekening mee. Tijdens de bouw wordt u door de bouwonderneming op de hoogte gehouden van de voortgang. Een oplevering prognose kan altijd nog door onvoorziene omstandigheden worden bijgesteld. Uiterlijk 2 weken voor de geplande oplevering wordt u schriftelijk op de hoogte gesteld van de opleveringsdatum en het tijdstip. Voorafgaande hieraan, meestal 1 week, zal er door een medewerker van de bouwonderneming samen met de koper een inspectie plaatsvinden. Deze inspectie heeft tot doel bij de oplevering zo min mogelijk gebreken aan te treffen. De woning wordt bezemschoon opgeleverd. Sanitair, tegelwerk en beglazing worden schoon opgeleverd.

Sleuteloverhandiging

Bij de oplevering worden de eventueel geconstateerde gebreken schriftelijk vastgelegd en indien alle betalingen zijn binnengekomen worden de sleutels overhandigd. Bij deze sleuteloverdracht aanvaardt de koper ook de volle verantwoording over het appartement. Er geldt voor de bouwonderneming een periode van 3 maanden om eventueel geconstateerde gebreken te herstellen, hetgeen echter zo spoedig mogelijk na oplevering zal geschieden.

Veiligheid

Helaas is veilig wonen tegenwoordig niet altijd meer vanzelfsprekend. Om die reden besteedt de bouwonderneming veel aandacht aan een veilig ontwerp en inbraakwerende materialen. De bouwonderneming onderkent de behoefte die leeft bij bewoners aan een veilig appartement en woonomgeving. Op het gebied van inbraakbeveiliging worden de meest actuele normen en waarderingen voor sloten en beveiliging gehanteerd. Door in een vroeg stadium constructieve beslissingen te nemen, wordt voorkomen dat later kostbare en ontsierende aanpassingen nodig zijn.